营改增+房产税 楼市大变局即将开始

2016-03-09 09:23

为了进一步减轻企业负担,“两会”期间李克强总理提出,今年将采取三项举措,其中一条是全面实施营改增,从5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。

一时间,房地产营改增成为业内热议的话题,那么,营改增对楼市有什么影响?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升,同时,营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。具体来讲将产生如下四点影响:

1、房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升,为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”;

2、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,对于所有企业来讲当然是利好,尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低,同时,由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,也会刺激企业购置办公楼改善办公条件,这样,可以有效去化写字楼库存;

3、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低,促使土地、项目收购,加速房地产行业整合;

4、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,企业作为逐利的主体,势必会在基本面较好的城市投资购房,促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市(比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好,其他城市由于仍然有去库存压力,不会到市场基本面不好的城市投资。

总的看来,营改增对企业投资楼市确实会有助推作用,对于投资者(企业或企业主)来讲,将因此而获益,但营改增并不是楼市政策的结束,后续有关房地产税的改革还会逐步推进,尤其是对于不动产或房产持有环节的征税(暂时称为房产税)来讲,后续仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。

从房产税自身来讲,其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收,其影响主要也是引导市场去投机化,通过差别化税费的征收,让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内;房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具,弱化房地产本身的投资属性,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,市场传言也有可能被叫停的可能性,但这并不是房地产税尤其是房产税的终点。从当前政府财政收入来源来看,由于楼市供求关系平衡,已经进入下半场,土地财政已难以像之前那样为政府贡献那么多的财政收入,寻求新的财政收入来源成为势在必然。此时,房产税的推进就显得非常必要。未来,至于是推广上海的房产税模式还是推广重庆的房产税模式,还是推广深化改革后的第三种房产税模式,这个不重要,房产税始终还是会登上房地产的历史舞台,以从持有环节影响市场需求结构,影响市场发展趋势。

由此,我们可以判断,营改增将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,降低了税负,同时,给了所有投资不动产尤其是投资房产的企业“甜头”,就像是给了所有企业吃了“胡萝卜”,市场也会因此而出现大整合与并购的趋势;房产税还会继续推进,当企业或企业主持有不动产尤其是房产之后,房产税作为持有环节的税种又会调节市场需求结构,抑制投资投机性需求,这也可以称作是对于企业的约束,或者称之为“大棒”。

综上所述,“营改增+房产税”=“胡萝卜+大棒”,一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产,另一方面,针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收,“胡萝卜+大棒”的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征,楼市大变局也即将从此开始,未来的市场也将显得更加扑朔迷离。

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